Nguồn cung bất động sản tăng, dòng tiền đang đổ về dự án nào?

Diễn biến những tháng đầu năm 2026 cho thấy một thực tế: nguồn cung bất động sản đang được khơi thông, nhưng dòng tiền không trải đều mà ngày càng chọn lọc và tập trung vào những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, tiến độ thực tế và giá trị sử dụng.

Chưa dư cung

Sau nhiều năm nguồn cung bất động sản bị hạn chế bởi các vướng mắc pháp lý, thị trường năm 2026 đang chứng kiến sự thay đổi đáng kể khi nhiều dự án được tháo gỡ thủ tục, tái khởi động hoặc mở bán các giai đoạn mới.

Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), 6 tháng đầu năm 2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm chào bán, tăng 50% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, nguồn cung mới đạt hơn 70.000 sản phẩm, tăng khoảng 40%.

Ở nguồn cầu, thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch, trong đó khoảng 43.000 giao dịch đến từ nguồn cung mới. Riêng quý II, khoảng 19.600 sản phẩm thuộc nguồn cung mới được giao dịch, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%. Tính chung 6 tháng, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới cũng ở mức khoảng 58%. Những con số này cho thấy nguồn cung đang tăng nhanh.

Tuy vậy, hiện dòng tiền không còn phân bổ đồng đều cho tất cả sản phẩm. Theo VARS IRE, người mua đang tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ bảo đảm, chất lượng tốt, phù hợp nhu cầu ở thực hoặc có khả năng khai thác, tạo dòng tiền.

Câu hỏi của thị trường không còn đơn thuần là có bao nhiêu sản phẩm được đưa ra, mà là bao nhiêu sản phẩm thực sự phù hợp với nhu cầu của người mua.

Theo các chuyên gia, sản phẩm giá cao vẫn có thể được hấp thụ tốt nếu đi kèm pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư có năng lực, tiến độ bảo đảm và hệ thống hạ tầng, tiện ích đã hoặc đang hình thành thực tế.

Đây cũng là lý do sức hấp thụ đang trở thành một trong những thước đo quan trọng để thị trường đánh giá chất lượng nguồn cung.

Đại đô thị, siêu đô thị và cuộc đua tạo giá trị thực

Trong bối cảnh nguồn cung được khơi thông, lợi thế của các đại đô thị, siêu đô thị tích hợp ngày càng rõ nét. Thay vì chỉ bán một căn nhà, mô hình này hướng tới việc hình thành cả hệ sinh thái gồm nhà ở, thương mại, giáo dục, vui chơi, thể thao và dịch vụ.

Vinhomes Ocean Park 2 và Vinhomes Ocean Park 3 là những ví dụ đáng chú ý. Theo số liệu được Vietcap dẫn lại, đến cuối năm 2025, Ocean Park 2 đã bán hơn 14.000 căn thấp tầng và hơn 23.000 căn cao tầng; Ocean Park 3 có khoảng 9.500 căn thấp tầng và hơn 11.000 căn cao tầng đã được bán.

Điểm đáng chú ý ở đây không chỉ là lượng sản phẩm được tiêu thụ mà là khả năng hình thành một hệ sinh thái đô thị có cư dân, hút du khách, đầy đủ tiện ích và hoạt động kinh tế thực.

Tại khu vực Tây Bắc TP.HCM, Vinhomes Green City cũng được phát triển theo hướng đô thị tích hợp. Theo thông tin công bố từ chủ đầu tư, dự án có các tiện ích như hồ The Green Lake, công viên thể thao The Pop Art Park rộng 4,3 ha và Wellness Park rộng 3,65 ha.

Những hạng mục này cho thấy một thay đổi quan trọng trong kỳ vọng của người mua: thay vì chỉ nhìn vào căn nhà trên giấy, họ ngày càng quan tâm đến những gì có thể sử dụng thực tế sau khi nhận nhà. Đây là yếu tố đặc biệt quan trọng với các dự án quy mô lớn.

Nếu người mua phải chờ nhiều năm để đô thị hình thành, giá trị sử dụng của tài sản sẽ thấp hơn đáng kể so với một dự án nhanh chóng hình thành hạ tầng và tiện ích được triển khai đồng bộ.

Tại Quảng Ninh, Vinhomes Global Gate Hạ Long lại cho thấy một cách tiếp cận khác: phát triển đại đô thị quy mô lớn nhưng đưa sản phẩm ra thị trường theo từng giai đoạn.

Theo thông tin công bố của Vinhomes, dự án có tổng diện tích hơn 6.200 ha, hiện đang được triển khai xây dựng đồng loạt tự hạ tầng nhà ở đến tiện ích, cùng tuyến đường sắt tốc độ cao Hà Nội - Quảng Ninh.

Dữ liệu của Vietcap cũng cho thấy Global Gate Hạ Long là một trong những dự án đóng góp đáng kể vào doanh số bán bất động sản của Vinhomes trong nửa đầu năm 2026. Theo báo cáo ngày 31/7, doanh số bán bất động sản của Vinhomes 6 tháng đầu năm đạt 148.000 tỷ đồng, tăng 119% so với cùng kỳ; Global Gate Hạ Long đóng góp khoảng 18% doanh số này.

Chất lượng trở thành “bộ lọc”

Ông Trần Quốc Tuấn, chuyên gia bất động sản chia sẻ, khi nguồn cung hạn chế, người mua có ít lựa chọn và có thể chấp nhận những sản phẩm chưa hoàn hảo. Nhưng khi nhiều dự án cùng xuất hiện, người mua sẽ bắt đầu so sánh trực tiếp.

“Pháp lý thế nào, bao giờ nhận nhà, hạ tầng đã làm đến đâu, có trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại hay không, cộng đồng cư dân đã hình thành chưa, có thể ở thực hoặc cho thuê, kinh doanh được không và chủ đầu tư có đủ năng lực tài chính để hoàn thành dự án hay không?”, ông Tuấn nói.

Theo ông Tuấn, chính những câu hỏi này đang trở thành “bộ lọc” tự nhiên của thị trường.

Do đó, nguồn cung tăng không phải tín hiệu xấu. Ngược lại, sự cạnh tranh có thể buộc các chủ đầu tư phải nâng chất lượng sản phẩm, minh bạch pháp lý, đẩy nhanh tiến độ và đưa ra chính sách bán hàng phù hợp hơn.

“Một dự án thiếu lợi thế về vị trí, tiện ích hoặc khả năng khai thác có thể gặp áp lực thanh khoản. Ngược lại, sản phẩm có giá cao nhưng mang lại giá trị sử dụng tương xứng vẫn có thể được thị trường hấp thụ tốt”, ông Tuấn nhận định.

Nhìn từ diễn biến 6 tháng đầu năm, có thể thấy thị trường bất động sản đang chuyển từ giai đoạn “khát nguồn cung” sang giai đoạn “sàng lọc nguồn cung”. Nguồn cung tăng là điều cần thiết để giải tỏa tình trạng thiếu hàng kéo dài. Trong giai đoạn mới, cuộc cạnh tranh giữa các doanh nghiệp nằm ở chỗ ai tạo ra sản phẩm có giá trị thực, đúng nhu cầu và đủ sức thuyết phục người mua.